Zeer recent heeft de Belastingdienst een goedkeuring afgegeven als vóór de juridische levering van een bouwterrein, het bouwterrein in economische zin voor de overdrachtsbelasting is verkregen, maar dit voor de btw nog niet kwalificeert als levering. Voor woningen ligt een belastingdruk op de loer van 31,4%!
De praktijkcasus
Gemeenten ontwikkelen niet alleen beleidsmatig nieuwe bouwlocaties (uitleggebieden of inbreilocaties), maar kunnen dit ook zelf in exploitatie nemen (een actieve grondexploitatie – GREX). Gronden worden verworven, bestaande opstallen zullen worden gesloopt, onbebouwde gronden zullen worden gerealiseerd en met ontwikkelaars worden koopovereenkomsten gesloten voor de levering van bouwkavels met 21% btw.
Als gemeentelijke projectleider stel je alles in het werk woningbouw mogelijk te maken. Als de koper, die al een koopovereenkomst heeft gesloten met de gemeente, je benadert met de vraag of hij al werkzaamheden op de grond mag uitvoeren, bijvoorbeeld omdat anders het broedseizoen roet in het eten gooit of dat de aannemer nu tijd heeft, ontstaat al gauw de neiging aan dit verzoek tegemoet te komen. De collega van juridische zaken ziet niet gauw een probleem, omdat door natrekking de gemeentelijke eigendom alleen maar meer waard wordt, dus vanuit die kant ook geen bezwaren. Kortom, de gemeente geeft de koper toestemming alvast werkzaamheden op de grond uit te voeren.
De grote vraag is of dan rechten en/of plichten zijn overgegaan op de koper. Dit hangt af van de afspraken die over de ingebruikneming van de grond zijn gemaakt. Afhankelijk van de inhoud van de afspraken over de ingebruikneming, kan op dat tijdstip een verkrijging van de economische eigendom in de zin van de overdrachtsbelasting ontstaan.
Maar is dan ook sprake van een economische eigendomsoverdracht in de zin van de btw? Die is namelijk pas aanwezig als de macht om als eigenaar over het goed te beschikken is overgedragen aan de koper. Dat hoeft dus niet het geval te zijn. Dit leidt ertoe dat wel overdrachtsbelasting is verschuldigd (10,4%), maar nog geen btw.
Toekomstige werking
Voor dergelijke situaties is deze goedkeuring geschreven, welke leidt tot een teruggave van overdrachtsbelasting, als sprake is van een latere btw-belaste levering. Doordat de verkrijging en de levering zich niet op hetzelfde moment voordoen, is de zogenoemde samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing. De goedkeuring beoogt dit probleem op te lossen. De voorwaarden waaronder de goedkeuring wordt toegepast, leiden echter tot een zeer rigide praktijk:
- Te allen tijde is de koper nu wettelijk verplicht aangifte overdrachtsbelasting te doen en te betalen.
- Tussen het moment van de overdracht van de economische eigendom in de zin van de overdrachtsbelasting en de juridische levering mag maximaal drie maanden zitten. Worden de 3 maanden overschreden dan heeft de koper 10,4% overdrachtsbelasting betaalt, welke de koper dan dus niet van de Belastingdienst terugkrijgt, en ontvangt de koper bovendien een factuur met 21% btw van de gemeente.
De gemeentelijk praktijk
Als de kopende partij een woningcorporatie is en met de gemeente afspraken heeft gemaakt over de onrendabele top, zullen de extra overdrachtsbelasting uitgaven leiden tot een grotere onrendabele top en is de verwachting dat een aanvullend verzoek tot een financiële bijdrage snel zal zijn ingediend.
Het advies
Wij adviseren gemeenten eerst de gang naar de notaris te maken voor de juridische levering en daarna pas toe te staan dat het gekochte (en inmiddels geleverde) in gebruik wordt genomen door de kopende partij. Dan is de juridische levering alles bepalend en is per definitie de samenloop overdrachtsbelasting en btw een feit en doet zich geen dubbele heffing voor.
Meer informatie?
Vragen over dit onderwerp of wil je in een specifieke situatie weten hoe je moet handelen? Neem dan gerust contact op met jouw EFK-adviseur, ons secretariaat op 072-5350525 of e-mail ons via info@efkbelastingadviseurs.nl.
