Vanaf 1 april 2026 veranderen de btw-regels voor gemeenten en provincies op een belangrijk punt. De zogenoemde herzieningsregeling voor kostbare diensten geldt namelijk dan niet alleen meer voor de btw, maar ook voor het BTW-compensatiefonds (BCF). De kern: verandert het gebruik van vastgoed binnen een paar jaar? Dan kan dat direct btw kosten (of opleveren).
Waar gaat het over?
Het gaat om zogenoemde investeringsdiensten. Dit zijn diensten verricht aan een vastgoedobject voor een bedrag van € 30.000 of meer. Denk hierbij aan:
- verbouwingen,
- renovaties, of
- groot onderhoud (bijvoorbeeld schilderwerk).
Op 1 januari 2026 is de herzieningsregeling op investeringsdiensten in de Wet op de omzetbelasting 1968 ingevoerd (tot 1 januari 2026 golden de herzieningsregels alleen voor leveringen). Door de herzieningsregeling dient de onroerende zaak waaraan de investeringsdienst heeft plaatsgevonden 4 jaar te worden gevolgd na het jaar van ingebruikname van de dienst.
De reden voor de invoering van de herzieningsregeling is gelegen in het ontgaan van btw-druk. In het verleden lieten exploitanten panden na verbouwingen of renovaties in gebruik nemen voor kortdurend verblijf (zogenoemd short-stay). Kortdurend verblijf is een verplicht btw-belaste prestatie, zodat de exploitant volledig recht op aftrek van btw heeft van de kostenbare dienst. Na het boekjaar van ingebruikneming werd het kortdurend verblijf beëindigd en werd het pand in gebruik genomen voor de beoogde langdurige verhuur. Deze prestatie is verplicht vrijgesteld van btw, waardoor geen recht op btw-aftrek bestaat. Door het pand eerst kortstondig te verhuren heeft de exploitant volledig recht op aftrek van btw genoten, terwijl het eigenlijke gebruik bedoeld is voor doeleinden waar geen recht op aftrek voor bestaat. Dergelijke situaties vindt de wetgever onwenselijk en is hersteld met de invoering van de herzieningsregeling op investeringsdiensten in de Wet op de omzetbelasting.
Wat gaat veranderen?
De herziening van investeringsdiensten gaat vanaf 1 april 2026 ook gelden voor het BTW-compensatiefonds. Enkele voorbeelden:
Voorbeeld 1: Een gemeente laat het gemeentehuis verbouwen voor € 200.000 en compenseert de btw grotendeels via het BCF. Na twee jaar verandert het gebruik. Een deel van het pand wordt btw-vrijgesteld verhuurd aan de politie. Doordat het gebruik is gewijzigd binnen de herzieningstermijn moet de gemeente een evenredig deel van de eerder ontvangen BCF terugbetalen.
Voorbeeld 2: Een gemeente verbouwt een kantoorpand, gebruikt het tijdelijk zelf en verkoopt het pand na 3 jaar btw-vrijgesteld aan een zorginstelling. Een deel van de btw op de verbouwing moet worden terugbetaald aan het compensatiefonds.
Waarom is dit ingevoerd?
De btw en het BCF worden door de wetgever gezien als ‘communicerende vaten’. Zonder deze regeling konden ongelijke situaties ontstaan tussen de btw en het BCF. De nieuwe regels zorgen ervoor dat dit in balans is.
Wat betekent dit concreet voor gemeenten en provincies?
wijziging vraagt extra aandacht bij investeringen vanaf € 30.000 in vastgoed. Het is belangrijk vooraf stil te staan bij de btw-gevolgen. Achteraf corrigeren kan kostbaar zijn. De nieuwe regeling maakt de btw- en BCF-systematiek consistenter. De herzieningsregeling op investeringsdiensten zijn in de praktijk echter complex. Juist bij vastgoedprojecten en verbouwingen is het belangrijk hier tijdig op te acteren.
Meer weten?
Vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met jouw EFK-adviseur, ons secretariaat op 072-5350525 of e-mail ons via info@efkbelastingadviseurs.nl.
