Bij verbouwing van bestaand vastgoed, waaronder transformatie naar woningen of bedrijfsunits, is de vraag of voor de daaropvolgende levering van het gebouw (dan wel de woningen of bedrijfsunits) btw of overdrachtsbelasting is verschuldigd. Uiteraard hebben wij het dan over een levering door een ondernemer.
Voor het beantwoorden van de vraag is bepalend of de verbouwing dermate ingrijpend is dat btw-technisch sprake is van nieuwbouw. Is dat wel het geval, dan zal sprake zijn van een btw-belaste levering en in beginsel voor de overdrachtsbelasting vrijgestelde verkrijging. In het andere geval zal de levering vrijgesteld zijn van btw en zal in beginsel sprake zijn van een met overdrachtsbelasting belaste verkrijging.
Ontwikkeling van criteria voor de beoordeling van nieuwbouw in de rechtspraak
Tot 4 november 2022 was in veel gevallen niet steeds duidelijk wanneer een verbouwing dermate ingrijpend is dat btw-technisch sprake is van nieuwbouw. Hierbij werden in de rechtspraak meerdere criteria relevant geacht, waarbij niet echt een volgorde gold wat betreft zwaarwegendheid c.q. doorslaggevendheid. Dat heeft uiteraard tot menig discussie met de Belastingdienst geleid.
Bedoelde criteria waren onder meer:
- de kosten van de verbouwing in absolute zin,
- de kosten van de verbouwing in verhouding tot de waarde van de verbouwde onroerende zaak,
- is sprake van een functiewijziging en
- is het uiterlijk (aangezicht) van de onroerende zaak gewijzigd.
Op 4 november 2022 heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat voor de beoordeling of sprake is van nieuwbouw (de Hoge Raad spreekt van “in wezen nieuwbouw”) slechts één criterium geldt: is sprake van een wijziging in de constructie van de onroerende zaak? Zo ja: nieuwbouw en zo nee: geen nieuwbouw.
Wijziging in de constructie?
Het moet gaan om een nieuw dragende constructie of vervanging van een bestaande dragende constructie. Een voorbeeld hiervan is wanneer betonnen dragers worden vervangen door ijzeren of vice versa. Bijvoorbeeld het vervangen van een dak is als zodanig geen wijziging in de constructie van de onroerende zaak die leidt tot in wezen nieuwbouw. In de praktijk geeft het criterium van de wijziging van de constructie nu al veel minder interpretatieproblemen, zij het dat wij nog niet helemaal zijn verlost van discussies over de vraag wanneer een constructie echt dragend is, althans dragend genoeg om te leiden tot in wezen nieuwbouw.
Criterium Hoge Raad uit 2022 richtlijnconform?
Ook is discussie ontstaan over de vraag of het criterium van de Hoge Raad uit 2022 wel richtlijnconform is. Recent, op 30 juli 2025, heeft Gerechtshof Den Bosch hierover uitspraak gedaan. Het Hof heeft de vraag bevestigend beantwoord en ook aangegeven geen aanleiding te zien voor het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie – overigens net als de Rechtbank in deze zaak.
Het Hof verwijst hierbij naar een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2025 over dezelfde vraag. De procedures hebben elkaar gekruist. Hoe dan ook, het is het Hof gemakkelijk gemaakt. De Hoge Raad heeft immers in dit arrest zelf al geoordeeld dat het buiten redelijke twijfel staat dat zijn criterium voor in wezen nieuwbouw richtlijnconform is.
Voor de praktijk houdt dit in dat wij niet (ook niet gedeeltelijk) teruggaan naar de tijd waarin meerdere criteria van belang (kunnen) zijn voor de beoordeling van in wezen nieuwbouw en dus met name naar wijzigingen in dragende constructies moeten blijven kijken.
Meer informatie?
Vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met jouw EFK-adviseur, ons secretariaat op 072-5350525 of e-mail ons via info@efkbelastingadviseurs.nl.
