Verwaarloosbaar – een niet te negeren term

Verwaarloosbaar – een niet te negeren term
image_pdfimage_print

De Hoge Raad (HR) heeft recent arrest gewezen over een voormalig snoepfabriek terrein waarop nog een oude fabrieksmuur is blijven staan, welke dienst doet als keermuur, en de rest van het terrein is onbebouwd. Is sprake van een bouwterrein? Een niet verwaarloosbaar arrest voor de praktijk!

Nadat de staatssecretaris na ruim 10 jaar een nieuw vastgoedbesluit <klik hier> het licht heeft doen laten zien, zorgt het in dit artikel te bespreken arrest <klik hier> er eigenlijk al voor dat het besluit kan worden aangepast want zo belangrijk is dit arrest.

De casus

 Op een perceel grond bevindt zich een muur. Uit de stukken blijkt dat het een behoorlijk exemplaar is gegeven de navolgende maten:

  • 96 meter lang;
  • 2,4 meter hoog; en
  • steensbreed (0,25 meter).

waaronder nog een fundering zit van 2 meter hoog en 1 meter breed.

De te beantwoorden vraag is of sprake is van een bouwterrein (21% btw), een bebouwd terrein (btw-vrijgesteld met overdrachtsbelasting) of dat partijen hadden moeten splitsen (standpunt inspecteur; deels btw en deels vrijgesteld/overdrachtsbelasting). De uitkomst is bouwterrein (met 21% btw). Om tot deze uitkomst te komen, geeft de HR voor dergelijke situaties in het arrest een routekaart aan. Deze nemen wij hierna op.

De routekaart
  • Allereerst dient te worden vastgesteld of sprake is van ‘sec’ de overdracht van de eigendom van de onroerende zaak of dat in het kader van de levering de verkoper zich verbindt tot aanvullende handelingen (welke dan mee dienen te worden gewogen). Dit laatste blijft hier verder buiten beschouwing.
  • Is sprake van de levering van één perceel met of zonder een (fiscaal) gebouw? Zonder gebouw is sprake van een btw-belaste levering als wordt voldaan aan het begrip bouwterrein.
  • Er is nu sprake van de levering van een fiscaal gebouw met een onbebouwd terrein. Ga door.
  • Is sprake van een levering van een gebouw met een bijbehorend terrein? Zo ja, dan bepaalt het gebouw het fiscaal regime van het perceel.
  • Zo neen, dan is sprake van de omgekeerde situatie, namelijk onbebouwd terrein met een bijbehorend gebouw. Vraag: Is het gebouw verwaarloosbaar? Hiervoor zijn in het bijzonder van belang de verhouding tussen het bebouwde en het ingebouwde gedeelte van het perceel en de aard en de omvang van het gebouw. Is het antwoord hierop bevestigend (oftewel het gebouw is inderdaad verwaarloosbaar), dan wordt de bebouwing genegeerd en resteert alleen onbebouwde grond wat veelal kwalificeert als bouwterrein (21%).
  • Is de bebouwing niet verwaarloosbaar en het onbebouwde terrein is niet naar maatschappelijke opvattingen dienstbaar aan het gebouw, dan kan de vraag aan de orde komen of moet worden gesplitst. Hiervoor verwijst de HR naar rechtspraak van het Hof van Justitie waarbij één transactie, waar economisch gesproken één levering wordt verricht, niet kunstmatig uit elkaar moet worden gehaald. Het is kunstmatig als de te onderscheiden gedeelten vanuit economisch oogpunt ondeelbaar zijn dan wel één geheel vormen.
Het oordeel

De HR oordeelt dat de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het totale terrein verwaarloosbaar is. Voor zover wij hebben kunnen nagaan is de omvang van de muur wel te bepalen (96m x 0,25m= 24m²) maar hebben wij in de gepubliceerde stukken niet kunnen terugvinden wat de omvang is van het onbebouwde terrein. Gegeven het feit dat sprake is van 10 bouwkavels, de muur tevens is gebruikt als buitenwand van de nieuwgebouwde garages en dat op het gehele perceel een in- en uitrit is aangelegd, ligt het voor de hand te stellen dat de omvang van de muur minder is geweest dan 1% van de totale oppervlakte. Vanuit dit perspectief valt het oordeel van de HR zeker wel te verklaren.

De gemeentelijke praktijk

Op het moment dat de gemeente een perceel grond levert waarop zowel een bebouwing als een deel onbebouwd terrein aanwezig is, dient zij de stappen van de HR (en zoals hiervoor weergegeven in de routekaart) op te volgen. Dan kom je misschien bij stap 5 uit en heb je de vraag te beantwoorden of de bebouwing verwaarloosbaar is. Voor de beoordeling of sprake is van verwaarloosbaarheid geeft de HR maar beperkte handvatten. Als deze geen uitkomst bieden, hebben wij te maken met ‘iets’ waar de belastinginspecteur zeker ook iets van vindt. Kortom, we hebben opeens te maken met een objectief in te vullen begrip ‘verwaarloosbaar’, dat zeker een subjectieve invulling gaat krijgen. Snel schakelen met de Belastingdienst én hopelijk snel een antwoord krijgen, kan de gemeente en haar contractspartij zekerheid bieden.

Omdat de meest wenselijke situatie soms vergt dat een voorgenomen sloop nog niet wordt uitgevoerd, is het verstandig in een vroeg stadium contact op te nemen met uw EFK Belastingadviseur via 072-5350525 of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl. Op deze manier is er hopelijk voldoende tijd om het begrip ‘verwaarloosbaar’ te toetsen bij bestaande bebouwing, want dat begrip is sinds kort niet meer verwaarloosbaar.