Teruggaaf van overdrachtsbelasting bij ontbinding overeenkomst

Het terug overdragen van een onroerende zaak aan de oorspronkelijke verkoper doet in beginsel geen aanspraak ontstaan op teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting. Dat is echter anders als in de akte een ontbindende voorwaarde is opgenomen die wordt vervuld. Maar wanneer is sprake van een ontbindende voorwaarde? 

Als een onroerende zaak wordt overgedragen aan een andere partij, is ter zake van de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd (behoudends een beroep op een vrijstelling). Het terug overdragen van de onroerende zaak doet in beginsel geen aanspraak ontstaan op teruggaaf van de betaalde belasting. In de Wet op belastingen van rechtsverkeer zijn echter enige uitzonderingen opgenomen op deze hoofdregel. Het gaat onder andere om de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Bij realisatie van de voorwaarde wordt de belasting op verzoek terugbetaald. Daarnaast is vereist dat de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld.

In een recente casus komt de vraag op of de overeenkomst waarbij een onroerende zaak met overdrachtsbelasting wordt geleverd, kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst met ontbindende voorwaarde. Verkoper en koper denken dat wel, maar de Belastingdienst denkt daar anders over.

De casus

Een verkoper levert een sporthal/horecagelegenheid met ondergrond. Verkoper heeft naast het recht van gebruik, ook (toekomstige) financiële resultaat van het verkochte zich voorbehouden. De verkoper is een huurvergoeding verschuldigd. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koop plaatsvindt onder de voorwaarde dat verkoper zorgdraagt voor een definitieve en onherroepelijke bouwvergunning voor de realisatie van een appartementencomplex. Bij het ontbreken van de bouwvergunning wordt de koopovereenkomst ontbonden en vindt de teruglevering plaats. De bouwvergunning komt er niet en de onroerende zaak gaat terug naar de verkoper, die verplicht is de nodige betalingen aan de koper te doen. De Belastingdienst geeft de betaalde overdrachtsbelasting na een daartoe gedaan verzoek niet terug. De rechtbank vindt dat, dat echter wèl had moeten gebeuren.

Gerechtshof

Het Hof leidt uit alles tezamen, waaronder de gedragingen van verkoper en koper, af dat het steeds hun bedoeling is geweest dat het verkochte zou terugkeren bij verkoper. Er is dus geen sprake van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde.

Hiervan is sprake als ten tijde van het stellen van de voorwaarde de werking gebonden is aan een objectief – naar algemeen menselijke ervaring – toekomstige en onzekere gebeurtenis. Partijen moeten die gebeurtenis ook als een onzekere hebben beschouwd. Het Hof stelt dat het echter nimmer de intentie van verkoper en koper is geweest de bouwvergunning te realiseren. Mede is daarbij van belang dat in de overeenkomst en akten extensief is bepaald wat dient te gebeuren als de ontbindende voorwaarde intreedt, zodat daaruit kan worden afgeleid dat het de bedoeling is geweest dat het verkochte bij verkoper zal terugkeren. Conclusie is dat geen recht bestaat op teruggaaf van overdrachtsbelasting.

Bedoeling van partijen

Uit de feiten kan worden afgeleid dat de bedoeling van partijen was de onroerende zaak voor enige tijd onder te brengen bij de koper, zodat de verkoper over liquide middelen kon beschikken. Maar zoals hierboven aangegeven leidt de overdracht van een onroerende zaak tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. Het opnemen van een ontbindende voorwaarde leidt niet tot het gewenste resultaat als de daarin opgenomen gebeurtenis geen onzekere gebeurtenis is. In casu is het volgens het Gerechtshof zelfs de bedoeling van partijen dat de voorwaarde niet vervuld zou worden. Geen onzekerheid daarover dus. De conclusie van het hof dat in dat geval geen sprake is van een overeenkomst met ontbindende voorwaarde en dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor teruggaaf van belasting, is in onze visie een begrijpelijke.

Gemeentelijke praktijk

Het komt nog al eens voor dat gemeenten worden benaderd met de vraag of bij de verkoop een ontbindende voorwaarde kan worden opgenomen. Zolang de gemeente en de koper zich realiseren dat sprake dient te zijn van een objectief vast te stellen onzekere gebeurtenis en bij vervulling ervan de situatie van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld, kan de koper teruggaaf van overdrachtsbelasting aanvragen.

Wilt u meer weten over de situaties dat teruggaaf van overdrachtsbelasting mogelijk is? Neemt u contact op met Andrea Joore op 072-5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.