De Hoge Raad (HR) heeft recent arrest gewezen over een voormalig snoepfabriek terrein waarop nog een oude fabrieksmuur is blijven staan, welke dienst doet als keermuur, en de rest van het terrein is onbebouwd. Is sprake van een bouwterrein? Een niet verwaarloosbaar arrest voor de praktijk!

Nadat de staatssecretaris na ruim 10 jaar een nieuw vastgoedbesluit <klik hier> het licht heeft doen laten zien, zorgt het in dit artikel te bespreken arrest <klik hier> er eigenlijk al voor dat het besluit kan worden aangepast want zo belangrijk is dit arrest.

De casus

 Op een perceel grond bevindt zich een muur. Uit de stukken blijkt dat het een behoorlijk exemplaar is gegeven de navolgende maten:

• 96 meter lang;
• 2,4 meter hoog; en
• steensbreed (0,25 meter).

waaronder nog een fundering zit van 2 meter hoog en 1 meter breed.

De te beantwoorden vraag is of sprake is van een bouwterrein (21% btw), een bebouwd terrein (btw-vrijgesteld met overdrachtsbelasting) of dat partijen hadden moeten splitsen (standpunt inspecteur; deels btw en deels vrijgesteld/overdrachtsbelasting). De uitkomst is bouwterrein (met 21% btw). Om tot deze uitkomst te komen, geeft de HR voor dergelijke situaties in het arrest een routekaart aan. Deze nemen wij hierna op.

De routekaart

• Allereerst dient te worden vastgesteld of sprake is van ‘sec’ de overdracht van de eigendom van de onroerende zaak of dat in het kader van de levering de verkoper zich verbindt tot aanvullende handelingen (welke dan mee dienen te worden gewogen). Dit laatste blijft hier verder buiten beschouwing.
• Is sprake van de levering van één perceel met of zonder een (fiscaal) gebouw? Zonder gebouw is sprake van een btw-belaste levering als wordt voldaan aan het begrip bouwterrein.
• Er is nu sprake van de levering van een fiscaal gebouw met een onbebouwd terrein. Ga door.
• Is sprake van een levering van een gebouw met een bijbehorend terrein? Zo ja, dan bepaalt het gebouw het fiscaal regime van het perceel.
• Zo neen, dan is sprake van de omgekeerde situatie, namelijk onbebouwd terrein met een bijbehorend gebouw. Vraag: Is het gebouw verwaarloosbaar? Hiervoor zijn in het bijzonder van belang de verhouding tussen het bebouwde en het ingebouwde gedeelte van het perceel en de aard en de omvang van het gebouw. Is het antwoord hierop bevestigend (oftewel het gebouw is inderdaad verwaarloosbaar), dan wordt de bebouwing genegeerd en resteert alleen onbebouwde grond wat veelal kwalificeert als bouwterrein (21%).
• Is de bebouwing niet verwaarloosbaar en het onbebouwde terrein is niet naar maatschappelijke opvattingen dienstbaar aan het gebouw, dan kan de vraag aan de orde komen of moet worden gesplitst. Hiervoor verwijst de HR naar rechtspraak van het Hof van Justitie waarbij één transactie, waar economisch gesproken één levering wordt verricht, niet kunstmatig uit elkaar moet worden gehaald. Het is kunstmatig als de te onderscheiden gedeelten vanuit economisch oogpunt ondeelbaar zijn dan wel één geheel vormen.

Het oordeel

De HR oordeelt dat de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het totale terrein verwaarloosbaar is. Voor zover wij hebben kunnen nagaan is de omvang van de muur wel te bepalen (96m x 0,25m= 24m²) maar hebben wij in de gepubliceerde stukken niet kunnen terugvinden wat de omvang is van het onbebouwde terrein. Gegeven het feit dat sprake is van 10 bouwkavels, de muur tevens is gebruikt als buitenwand van de nieuwgebouwde garages en dat op het gehele perceel een in- en uitrit is aangelegd, ligt het voor de hand te stellen dat de omvang van de muur minder is geweest dan 1% van de totale oppervlakte. Vanuit dit perspectief valt het oordeel van de HR zeker wel te verklaren.

De gemeentelijke praktijk

Op het moment dat de gemeente een perceel grond levert waarop zowel een bebouwing als een deel onbebouwd terrein aanwezig is, dient zij de stappen van de HR (en zoals hiervoor weergegeven in de routekaart) op te volgen. Dan kom je misschien bij stap 5 uit en heb je de vraag te beantwoorden of de bebouwing verwaarloosbaar is. Voor de beoordeling of sprake is van verwaarloosbaarheid geeft de HR maar beperkte handvatten. Als deze geen uitkomst bieden, hebben wij te maken met ‘iets’ waar de belastinginspecteur zeker ook iets van vindt. Kortom, we hebben opeens te maken met een objectief in te vullen begrip ‘verwaarloosbaar’, dat zeker een subjectieve invulling gaat krijgen. Snel schakelen met de Belastingdienst én hopelijk snel een antwoord krijgen, kan de gemeente en haar contractspartij zekerheid bieden.

Omdat de meest wenselijke situatie soms vergt dat een voorgenomen sloop nog niet wordt uitgevoerd, is het verstandig in een vroeg stadium contact op te nemen met uw EFK Belastingadviseur via 072-5350525 of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl. Op deze manier is er hopelijk voldoende tijd om het begrip ‘verwaarloosbaar’ te toetsen bij bestaande bebouwing, want dat begrip is sinds kort niet meer verwaarloosbaar.

Vanaf 2 juni van dit jaar legt de Belastingdienst geen boetes meer op bij het vrijwillig verbeteren van de btw-aangifte. Het opleggen van een zogenoemde vergrijpboete was in deze situatie al niet mogelijk. Wel kon de Belastingdienst een verzuimboete opleggen. De op te leggen boete bedroeg 5% van het te suppleren bedrag met een maximum van € 5.514.

De voorwaarden waaronder de Belastingdienst een boete oplegt en de daarmee gepaard gaande hoogte van de boete zijn beschreven in het Besluit Bestuurlijke Boeten Belastingdienst (hierna: BBBB). Het BBBB is gewijzigd naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2021 (klik hier). Paragraaf 24 en 28 zijn gewijzigd, waardoor een vrijwillige verbetering niet langer een grond is om een (betalings)verzuimboete op te leggen (klik hier).

Wij merken op dat van een vrijwillige verbetering alleen sprake is als de suppletie is ingediend vóórdat de organisatie weet – of redelijkerwijs moet vermoeden – dat de Belastingdienst op de hoogte is van fouten in de aangifte. Bij het indienen van een suppletieaangifte na het aankondigen van bijvoorbeeld een boekencontrole door de Belastingdienst zal de Belastingdienst van mening zijn dat de organisatie redelijkerwijs had moeten weten dat de Belastingdienst op de hoogte zou komen van fouten in de aangifte. Als geen sprake is van een vrijwillige verbetering, kan in beginsel nog steeds een verzuim- of vergrijpboete worden opgelegd. Ten overvloede merken wij op dat voor de declaratie BTW compensatiefonds (hierna: BCF) de boetebepalingen niet van toepassing zijn. Een gewijzigde beschikkingen voor het BCF door een vrijwillige verbetering of door bijvoorbeeld een controle leidt nimmer tot een boete.

Vrijwillig verbeteren loont.

Alleen een organisatie die het niet goed doet en niet zelf corrigeert wordt beboet. Het uit eigen initiatief verbeteren van de aangifte loont!

Wilt u meer weten of mocht u vragen hebben, neem dan contact op met uw EFK-adviseur of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl of bel naar 072-5350525.

Gemeenten passen soms het fenomeen onteigening toe om bijvoorbeeld onroerende zaken in eigendom te krijgen. Als de oorspronkelijke eigenaar een btw-ondernemer is, verricht hij dan een btw-levering?

Vanwege het ontbreken van een wilsovereenstemming, zou je niet verwachten dat sprake is van een btw-levering. Toch heeft de wetgever bepaald dat in een dergelijke situatie wel degelijk sprake is van een btw-levering (artikel 3, lid 1, letter d van de Wet op de omzetbelasting 1968). In gemeenteland gaat het dan meestal om onroerende zaken.

In principe vindt de levering van een onroerende zaak of het vestigen van rechten op deze zaken vrijgesteld van btw-heffing plaats. Er zijn echter twee uitzonderingen op deze hoofdregel die leiden tot btw-heffing. De eerste uitzondering betreft de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein. In deze gevallen is de levering van rechtswege belast met btw, waardoor de vrijstelling niet van toepassing is. De tweede uitzondering is de optie voor btw-belaste levering, waarbij de verkoper en de koper gezamenlijk kunnen kiezen de levering van de onroerende zaak met btw te belasten. Voor het toepassen van deze optie moet onder andere aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. De koper en verkoper moeten de keuze voor de optie gezamenlijk vastleggen; en
2. De koper moet de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor volledig of nagenoeg volledig (90%) recht op aftrek van voorbelasting bestaat.

Onteigening: btw wel of niet aftrekbaar?

Onlangs heeft de Hoge Raad <klik hier> een uitspraak gedaan in een civiele zaak over de aftrekbaarheid van btw op kosten die de onteigende partij maakt in een onteigeningsprocedure. Of de btw die in rekening is gebracht voor deze diensten (denk aan kosten voor juridische en/of andere deskundigheid) voor aftrek in aanmerking komt, is afhankelijk van de vraag of de diensten moeten worden geacht rechtstreeks en onmiddellijk samen te hangen met de levering van het onteigende én of deze levering met btw is belast of daarvan is vrijgesteld.

De onteigende partij kan de btw die aan hem in rekening is gebracht voor de juridische en/of andere deskundige bijstand als voorbelasting in aftrek brengen, voor zover deze kosten worden gebruikt voor btw-belaste doeleinden. Van gebruik voor btw-belaste doeleinden is sprake wanneer de aanschaf van goederen en/of diensten rechtstreeks en onmiddellijk samenhangt met het verrichten van btw-belaste activiteiten. Als de kosten daarentegen worden gebruikt voor btw-vrijgestelde activiteiten, kan de onteigende partij de btw niet als voorbelasting aftrekken.

Als daarentegen de onteigening leidt tot een bedrijfsbeëindiging kunnen wij ons voorstellen dat het recht op aftrek eerder wordt gekoppeld aan de bedrijfsvoering dan aan ‘sec’ de levering aan de gemeente.

Gemeentepraktijk

In de praktijk passen gemeenten soms onteigening toe. In deze situaties zijn particulieren of bedrijven eigenaar van de betreffende grond. Wanneer geen overeenstemming kan worden bereikt tussen de grondeigenaar en de gemeente over de aankoop of vergoeding, kan de gemeente een onteigeningsprocedure initiëren. In deze context rijst de vraag of de btw op de kosten voor juridische en andere deskundige bijstand aftrekbaar is voor de onteigende partij.

De hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad impliceert dat wanneer de onteigende partij de btw op de gemaakte kosten als voorbelasting in aftrek kan brengen, de onteigenaar (zijnde de gemeente) geen btw-schade is verschuldigd. De onteigende partij kan in dat geval de btw over de gemaakte kosten als voorbelasting in aftrek brengen en loopt hierdoor geen btw-schade.

Dit is echter anders wanneer de onteigende partij de btw op de gemaakte kosten niet als voorbelasting in aftrek kan brengen. Denk bijvoorbeeld aan de levering van een oud onroerend goed dat vrijgesteld van btw wordt overgedragen. Dit resulteert in btw-schade voor de onteigende partij. Het gevolg hiervan is dat de onteigenaar (zijnde de gemeente) btw is verschuldigd. Dit betekent dat de gemeente de kosten voor juridische dan wel andere deskundige bijstand inclusief btw dient te vergoeden aan de onteigende partij. Het is voor de gemeente van belang te weten of de onteigende de btw kan verrekenen op aangifte. Dat recht op aftrek is naar wij inschatten soms wel en meestal niet aanwezig  Wat in uw situatie van toepassing is, is afhankelijk van het waarderen van de feiten en de omstandigheden.

Wilt u meer weten of mocht u vragen hebben, neem dan contact op met uw EFK-adviseur of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl of bel naar 072-5350525.