Onteigenen en de btw op juridische kosten

Als een gemeente over gaat tot onteigening, heb je als btw-ondernemer dan aftrek van btw op kosten van juridische bijstand? Moet je als overheid die btw vergoeden? Met deze vragen wordt de Hoge Raad geconfronteerd en geeft daarop een antwoord.

Casus

Gemeenten zijn er in het algemeen op uit alle benodigde gronden voor een nieuw exploitatiegebied op basis van een overeenkomst van koop/verkoop in eigendom te verkrijgen. De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt gemeenten hiervoor de benodigde publiekrechtelijke ondersteuning. Maar soms blijven burgers of bedrijven zich halsstarrig verzetten en dan lijkt onteigening de enige methode het laatste (vaak cruciale) perceel ook in eigendom te krijgen. Naast een onteigeningsvergoeding zullen dan ook juridische kosten van bijstand moeten worden vergoed. Als het een burger betreft zal het niet ter discussie staan dat de btw tot de te vergoeden kosten behoort. Maar wat nu als het een bedrijf betreft dat normaal gesproken uitsluitend btw-belaste prestaties verricht? Dat heeft toch recht op aftrek van btw, zodat de btw niet hoeft te worden vergoed?

In de uitspraak <klik hier> beantwoordt de Hoge Raad deze vraag. Een overdracht van de eigendom op basis van onteigening wordt voor de heffing van btw als een afzonderlijke levering van een onroerende zaak geduid. Het wettelijke uitgangspunt is dat een levering vrijgesteld van btw-heffing plaatsvindt. De levering kan alleen nog in de heffing van btw worden betrokken als gezamenlijk wordt geopteerd voor btw-belaste levering. Gegeven de onderlinge verhoudingen bij onteigening lijkt dit gezamenlijk opteren een utopie, noch daargelaten of het verkrijgende overheidslichaam kan verklaren dat de grond wordt gebruikt voor ten minste 90% btw-belaste activiteiten. Wij hebben het erop te houden dat sprake is van een btw-vrijgestelde levering. In een dergelijke situatie concludeert de Hoge Raad dat de ondernemer geen recht heeft op aftrek van btw op kosten die direct zijn toe te rekenen aan deze prestatie. De onderhavige juridische kosten zijn in bijzonderheid aan de transactie gekoppeld, omdat zij met name erop gericht zijn de te ontvangen vergoeding bij onteigening te maximaliseren. Vanwege het rechtsreeks toerekenbare karakter van de kosten kan niet meer gesproken worden van algemene kosten van de onderneming (overhead), waarvoor in beginsel wel recht op aftrek van btw bestaat. Omdat de ondernemer de btw niet mag verrekenen op aangifte, is in de casus de overheid gehouden ook de btw te vergoeden.

Gemeentepraktijk

In geval van onteigening hebben gemeenten rekening te houden met de omstandigheid dat de btw op kosten van juridische en deskundige bijstand tot de te vergoeden kosten moeten worden gerekend, ondanks dat de btw-ondernemer normaal gesproken uitsluitend btw-belaste prestaties verricht. Dit is misschien niet alleen schrikken voor de gemeente maar vaak ook voor de btw-ondernemers. De oorzaak is veelal gelegen in de omstandigheid dat wordt gedacht dat ondernemers belast zijn voor de heffing van btw of daarvan zijn vrijgesteld. Maar dit is een misvatting, het zijn namelijk de leveringen of diensten die belast of vrijgesteld zijn. Deze misvatting kan menig onderhandelingsresultaat achteraf bezien als ontoereikend laten kwalificeren. Een aanvullend krediet aanvragen lijkt dan de enige optie omdat in het voortraject geen goede inschatting is gemaakt van de te realiseren aftrek van btw bij de andere partij.

Wilt u meer weten over de vergoeding van btw bij onteigening, neemt u dan contact op met EFK Belastingadviseurs. U kunt ons bereiken  op 072-5350525 of stuur een e-mail naar info@efkbelastingadviseurs.nl.