Levering in de sloop- of in de bouwfase. Een kwestie van goed timen (2)

Levering in de sloop- of in de bouwfase. Een kwestie van goed timen (2)

Als een gebouw dermate grondig wordt verbouwd dat er iets nieuws ontstaat, komt bij de levering de verschuldigdheid van btw aan de orde. Sommige kopers kopen echter liever in de overdrachtsbelasting, omdat zij de btw niet mogen verrekenen. Een goede timing van het leveringsmoment is belangrijk. Maar dan moet wel duidelijk zij wanneer precies het oude gebouw ophoudt te bestaan en daarvoor in de plaats een nieuw gebouw in aanbouw komt. Daarover heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitgelaten.

De levering van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Dit is slechts anders bij de levering van nieuwe onroerende zaken. Deze levering is met btw belast. Onder nieuw moet in dit verband worden verstaan de levering voorafgaand aan de eerste ingebruikneming, dan wel op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming.

Ingebruikneming na een ingrijpende verbouwing kan óók als eerste ingebruikneming worden aangemerkt. Dat geldt in de situatie dat door de verbouwing een nieuw vervaardigde zaak is voortgebracht. Hiervan is sprake als door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.

Wordt een vervaardigde zaak geleverd vóórdat deze in gebruik is genomen, kan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast op de verkrijging. De verkrijging van een reeds in gebruik genomen zaak is belast met overdrachtsbelasting. En de vraag is nu, wanneer is bij een verbouwing het moment aangebroken dat geen sprake meer is van een oud gebouw, maar van een nieuw gebouw in aanbouw? Dan valt de levering onder het btw-regime en kan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast. Deze vraag is echter uitsluitend relevant als duidelijk is dat de verbouwing dermate ingrijpend is, dat in wezen nieuwbouw ontstaat. Dat zal dan ook als eerste moeten worden vastgesteld.

Feiten

Op het moment van levering is de verbouwing al in volle gang, maar moeten nog heel veel werkzaamheden plaatsvinden. De oudbouw is gesloopt met uitzondering van het in de nieuwbouw te integreren gedeelte van de oude voorgevel. Op het perceel ligt nog een gedeelte van de vloerplaat van de oudbouw. Daarin zijn gaten gemaakt, waarin in totaal 35 stalen funderingspalen zijn aangebracht. De nieuwbouw is over deze vloerplaat heen gebouwd.

De Belastingdienst is van mening dat geen nieuwe onroerende zaak ontstaat, dat in feite een oude opstal wordt geleverd en dat de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting dus niet van toepassing is op de verkrijging.

Uitspraak

Zowel de rechtbank Noord-Nederland als het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden <klik hier> hebben daar een andere opvatting over. Allereerst wordt vastgesteld dat het eindresultaat zodanig is dat uiteindelijk een nieuw vervaardigde onroerende zaak ontstaat. Daaraan doet niet af dat het aanzicht van het pand niet, althans niet noemenswaardig, is gewijzigd en de functie van het pand hetzelfde is gebleven.

Vervolgens is het de vraag of het pand zich op het moment van juridische levering nog in de sloopfase bevindt. Dan is sprake van de levering van een oude onroerende zaak geldt een btw-vrijstelling en is verschuldigdheid van overdrachtsbelasting aan de orde. Beide gerechtelijke instanties huldigen – gelet op de verrichte werkzaamheden – het standpunt dat de sloopfase voorbij is. De oudbouw is (op de voorgevel en een deel van de vloerplaat na) volledig gesloopt, het puin is afgevoerd en er is een aanvang gemaakt met de constructiewerkzaamheden voor de nieuwbouw. De volledige fundering van de nieuwbouw is aangebracht, bestaande uit 34 heipalen.

De levering betreft daarom een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór het tijdstip van eerste ingebruikneming. En dat betekent dat de levering is belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

De staatssecretaris van Financiën is blijkens het Besluit van 19 september 2013 van mening dat eerst sprake is van een vervaardigde onroerende zaak als de (constructieve) verbouwingswerkzaamheden voltooid zijn, of ten minste zo ver gevorderd dat al een substantieel ‘ander’ gebouw is ontstaan dat in gebruik kan worden genomen. Niet alleen de rechtbank, maar ook het gerechtshof hebben een duidelijk andere visie.

Bij de koop van een onroerende zaak heeft een bepaalde groep kopers (bijvoorbeeld ondernemers) baat bij een levering in de btw, met vrijstelling van overdrachtsbelasting. Een andere groep wil juist graag met overdrachtsbelasting kopen en gebruikmaken van de vrijstelling voor de btw. Het is dan ook gewenst voorafgaand aan de levering de fiscale aspecten te onderzoeken en na te gaan wat er nodig is de meest gunstige situatie te bereiken. Daarbij is timing essentieel. Het moment van leveren kan eerder liggen dan u denkt. De fiscale effecten van een eventueel aanwezige koop-aannemingsovereenkomst mogen echter niet buiten beschouwing blijven.

Wilt u hierover nadere informatie ontvangen? Neemt u dan contact op met mr. Andrea Joore, of met ons secretariaat via 072 5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.