Levering bouwterrein?

Levering bouwterrein?

Is sprake van de levering van een bouwterrein of een bouwwerk? In de praktijk krijgen gemeenten vaak met deze vraag te maken. De fiscale gevolgen zijn, uitgaande van een strakke regievoering vaak vooraf te sturen. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vormt een mooie aanleiding om nader in te gaan op deze problematiek. 

De levering van een bouwterrein is belast met btw. De levering van een bouwwerk (bebouwde grond) is in beginsel vrijgesteld van btw. De verkrijging is dan doorgaans belast met overdrachtsbelasting. Om te kunnen spreken van een bouwterrein moet sprake zijn van onbebouwde grond. Of een perceel grond al dan niet bebouwd is leidt in de praktijk vaak tot discussie met de Belastingdienst.

In de zaak waarover het Hof zich heeft gebogen ging het om de levering van een perceel grond waarop zich nog restanten van een oude energiecentrale bevonden. De energiecentrale is tot maaiveld niveau gesloopt. In de bodem bevonden zich nog onderdelen van de oude centrale, waaronder een kolengoot, asfaltweg, trottoirs, funderingspalen, betonnen bak en een kademuur. De bebouwing is uit veiligheidsoverwegingen afgedekt met een laag zand.

De gemeente, die het perceel in eigendom had, was met de koper overeengekomen dat de grond in bebouwde staat zou worden geleverd. Uit de uitspraak volgt dat de koper de grond heeft bestemd voor de bouw van een woon- zorgcomplex. Het ligt dan voor de hand dat de wens van de kopende partij was om het perceel in de overdrachtsbelastingsfeer te verwerven. Volgens de Belastingdienst was sprake van onbebouwde grond, zodat sprake was van de levering van een bouwterrein.

Het Hof stelt de Belastingdienst in het ongelijk en concludeert dat sprake is van bebouwde grond. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het begrip bouwwerk voor de btw een ruimere betekenis heeft dan doorgaans onder gebouw wordt verstaan. Zo wordt voor de btw ook een weg, tunnel of viaduct als een gebouw aangemerkt. Volgens het Hof kwalificeren de met de grond verbonden constructies als bouwwerken. Het geheel slopen van een gebouw (of een gedeelte van een gebouw) leidt er toe dat sprake is van onbebouwde grond. Er resteert dan geen bebouwing meer die de functie van gebouw kan vervullen. Hiervan is in casu geen sprake. Het gedeeltelijk slopen van een bestaand gebouw leidt niet tot het ontstaan van onbebouwde grond.

Met dit oordeel zijn we er echter nog niet, want de Belastingdienst haalt alles uit de kast om te onderbouwen dat sprake is van onbebouwde grond. Zo stelt de Belastingdienst zich op het standpunt dat de aanwezige bouwwerken uitsluitend dienstbaar zijn aan de onbebouwde grond en dat de bebouwing die resteert verwaarloosbaar is. Het Hof deelt het standpunt van de Belastingdienst niet.

Onder verwijzing naar onder andere het Don Bosco arrest wijst het Hof er op dat voor de vraag in welke hoedanigheid de grond wordt geleverd van belang is welke partij de kosten van de sloop draagt. In casu was dat de kopende partij. Deze partij heeft zich gecommitteerd om de bebouwing te slopen en draagt hiervan de kosten. Dit betekent volgens het Hof dat het economische doel bestond in de levering van een terrein dat nog niet gereed was voor bebouwing en waarvoor nog sloophandelingen moesten worden verricht door de koper.

Belang voor de praktijk

Zoals gezegd zijn de fiscale gevolgen bij grondtransacties door een strakke regievoering vaak vooraf te sturen. Het lijkt er op dat de Belastingdienst het begrip bouwterrein in de praktijk te ruim uitlegt. Een extra reden om de fiscale gevolgen van grondtransacties met een kritische blik te bekijken.

Hebt u nog vragen en/of opmerkingen dan kunt u contact opnemen met Patrick Donders of ons secretariaat via info@efkbelastingadviseurs.nl of 072-5350525