Kan een bestaand gebouw nieuw worden?

De rechtbank oordeelt dat de levering van een kelder, waarop een nieuw gebouw wordt gerealiseerd, niet als een in aanbouw zijnd nieuw gebouw kwalificeert.

In een gemeente wordt een deel van de binnenstad herontwikkeld. De gemeente koopt daartoe de oude gebouwen op, laat deze slopen en levert de grond als btw-bouwterrein aan een ontwikkelaar. Op de grond wordt een nieuwe winkelstraat gerealiseerd. Omdat de gemeente de oude gebouwen kan aankopen met een vrijstelling overdrachtsbelasting is dit een veel toegepaste model om heffing van overdrachtsbelasting te vermijden.

Bij de herontwikkeling is onderzocht of een bestaande fietsenkelder onder een van de te slopen gebouwen kan worden ingepast in de nieuwe winkelstaat, waardoor het publiek een fietsenstalling kan worden geboden. De sloop van het gebouw boven de fietsenkelder is zodanig uitgevoerd dat de bovenzijde zonder verdere handelingen direct geschikt is de geplande nieuwbouw te realiseren.

De gemeente heeft aan de Belastingdienst de vraag voorgelegd of de fietsenkelder kan worden aangemerkt als een nieuw gebouw. Immers, als op deze locatie een nieuwe identieke  fietsenkelder zal worden gebouwd zal sprake zijn van de levering van een nieuw gebouw, belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat sprake is van de levering van een bestaand gebouw, vrijgesteld van btw en belast met 6% overdrachtsbelasting. De verkrijgende projectontwikkelaar heeft, nadat het bezwaarschrift is afgewezen, beroep aangetekend tegen de heffing van overdrachtsbelasting.

Om te kunnen beoordelen of sprake is van een oud gebouw of een nieuw gebouw legt de rechtbank Voor de uitspraak deze zaak langs de lat van twee arresten van het Hof van Justitie in de Nederlandse zaken Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV en Don Bosco Onroerend Goed BV. Uit de feiten en omstandigheden concludeert de rechtbank dat het nooit de bedoeling is geweest de resterende kelder te slopen, maar deze in het nieuwe gebouw opnieuw, overeenkomstig zijn eerdere bestemming, te gaan gebruiken. Dat het feitelijk gebruik van de fietsenkelder in afwachting van de nieuwbouw tijdelijk is gestopt, brengt niet mee dat een nieuwe periode van eerste ingebruikneming is begonnen. Ook stelt de rechtbank dat de constructiewerkzaamheden om tot een nieuw gebouw te komen nog moesten beginnen. Dit alles leidt tot de slotsom dat sprake is van de levering van een bestaande onroerende zaak, vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting.

Deze zaak laat weer eens zien dat de belastingheffing bij de levering van onroerende zaken niet altijd  eenduidig is. Stel dat het nieuwe gebouw na realisatie inclusief fietsenkelder zou worden geleverd, is voor het geheel sprake van een nieuw gebouw, belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.  Dit betekent dat ergens tussen het begin van de bouw en de oplevering van het nieuwe gebouw een omslagpunt optreedt waardoor de fietsenkelder onderdeel wordt van een nieuw gebouw. Zo wordt een bestaand gebouw toch weer nieuw.

Als u vragen heeft over de levering van onroerend goed, neemt u dan contact op met mr. Frans van den Eijnden of ons secretariaat via 072 5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.