Instandhoudingskosten en btw

In 1994 besliste de Hoge Raad dat de btw op instandhoudingskosten die door een btw-ondernemer worden gemaakt voor een onroerende zaak die op dat moment niet wordt gebruikt vanwege leegstand, tot aftrek van btw leidt. De rechtbank Gelderland heeft daar een nieuwe dimensie aan toegevoegd: het bewijsvermoeden. Een aspect dat gemeenten zeker in de gaten hebben te houden.

Historie

In 1994 heeft de Hoge Raad vastgesteld dat kosten die een ondernemer maakt teneinde het pand in goede staat te houden, direct worden verbruikt (instandhoudingskosten). Of de btw aftrekbaar is, is alsdan afhankelijk van de situatie of sprake is van btw-vrijgestelde verhuur. Omdat in 1994 het recht op aftrek alleen wordt uitgesloten voor btw-vrijgestelde prestaties – welke er niet zijn vanwege de leegstand – blijft de aftrek in stand.

2007

Met ingang van dit jaar is het recht op aftrek anders gedefinieerd. Er bestaat alleen recht op aftrek voor zover btw-belaste prestaties worden verricht. Echter dit betekent niet dat aftrek opeens niet meer mogelijk is. De staatssecretaris van Financien heeft tijdens de parlementaire behandeling van het Wetsvoorstel aangegeven dat met de wijziging ‘geen materiële wijzigingen worden beoogd’. Dit betekent in beginsel dat ná 2007 de aftrek van btw bij leegstand op dezelfde wijze wordt behandeld als daarvoor.

De casuïstiek

De rechtbank heeft een oordeel te vellen over de instandhoudingskosten in drie zaken, welke naar het zich laten aanzien betrekking hebben op drie gelieerde partijen maar met drie verschillende onroerende zaken. De eerste zaak gaat over een monumentenpand <klik hier>, de tweede over een kantoorpand <klik hier> en de derde zaak gaat over een schoolgebouw <klik hier>.

In de eerste zaak treffen wij de volgende schets van de situatie aan. De Belastingdienst heeft in 2013 een boekenonderzoek ingesteld. Tijdens de controle wordt geconstateerd dat het monumentenpand vanaf 1 april 2012 ‘om niet’ ter beschikking wordt gesteld aan een gelieerde vennootschap. In 2011 en tot 1 april 2012 heeft dit pand leeg gestaan. De ondernemer heeft alle btw op de instandhoudingskosten in deze jaren in aftrek gebracht en de Belastingdienst legt daarom een naheffingsaanslag op. De ondernemer pareert het handelen ‘om niet’ door aan te geven dat er een huurovereenkomst is, gedagtekend 31 maart 2012. De ondernemer verklaart dat hij weet dat op 1 oktober 2012 het algemene btw-tarief is verhoogd naar 21%, maar hij weet niet waarom in de huurovereenkomst 21% staat vermeld. Daarnaast zijn tijdens de controle in 2013 geen facturen overgelegd, vallen geen huuropbrengsten te achterhalen en zijn geen bescheiden voorhanden die duiden op btw-belaste verhuur in 2012. Deze situatie leidt naar het oordeel van de rechtbank tot het bewijsvermoeden dat tijdens de leegstand sprake is geweest van voorgenomen gebruik voor niet-belaste handelingen, te weten het ‘om niet’ ter beschikking stellen van een pand vanaf 1 april 2012.

Het bewijsvermoeden wordt ook gehanteerd in de (tweede) zaak van het kantoorpand en dan gebaseerd op de vrijgestelde verhuur vóór de leegstand en de vrijgestelde verhuur na een korte periode van leegstand. Het vermoeden is dan dat gedurende de leegstand sprake is van een voorgenomen gebruik voor vrijgestelde handelingen.

Ook in de (derde) zaak van het schoolgebouw wordt het bewijsvermoeden uitgesproken van een voorgenomen gebruik voor vrijgestelde doeleinden. Hier speelt niet alleen de vrijgestelde verhuur en levering een rol, maar ook de aard van de onroerende zaak, een schoolgebouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende in alle drie de zaken het bewijsvermoeden niet kunnen ontzenuwen, waardoor de Belastingdienst terecht de in aftrek gebrachte btw op de instandhoudingskosten heeft gecorrigeerd.

Het bewijsvermoeden

De rechtbank ontleent dit criterium aan een uitspraak van de Hoge Raad <klik hier> waarin een ondernemer vanwege leegstand een deel van de investerings-btw wenst terug te ontvangen. In deze situatie acht de Hoge Raad relevant dat de ondernemer de onroerende zaak bestemt voor btw-belaste verhuur en honoreert het verzoek om teruggaaf.

De rechtbank oordeelt in de drie zaken dat de bestemming derhalve relevant is voor het recht op aftrek. Aangezien de bestemming alleen door de belastingplichtig aannemelijk kan worden gemaakt, ligt de bewijslast van de bestemming bij de ondernemer. De Belastingdienst kan alleen maar van de feiten voorafgaande en na afloop van de leegstand uitgaan en als daar het vermoeden uit ontstaat dat de bestemming niet duidt op btw-belaste activiteiten, is het aan de ondernemer dit bewijsvermoeden te ontzenuwen.

Gemeentelijke praktijk

Wij verwachten dat de Belastingdienst meer dan voorheen het bewijsvermoeden als middel zal hanteren om aftrek van btw op instandhoudingskosten tijdens leegstand tegen te houden. Het is daarom raadzaam goed vast te leggen wat de bestemming van het vastgoed is: btw-belaste of btw-vrijgestelde verhuur. Het verstrekken van een opdracht aan de makelaar huurders te zoeken die kunnen opteren voor btw-belaste verhuur is een heel sterke indicatie van de bestemming.

Uiteraard dient hierbij wel de aard en het toegestane gebruik van de onroerende zaak in ogenschouw te worden genomen. Een schoolgebouw dat alleen als schouwgebouw kan worden gebruikt, zal in het algemeen het bewijsvermoeden opleveren van btw-vrijgestelde of niet-compensabele activiteiten. Als de gemeente toch aftrek wil genieten bij leegstand, zal zij het bewijsvermoeden dienen te ontzenuwen. Het alleen stellen dat de bestemming btw-belaste verhuur is dan wel dat het pand ook als kantoor kan worden verhuurd, is niet voldoende.

Wilt u meer weten over het fiscaal duiden van afzonderlijke vastgoedexploitaties en/of in welke mate btw verrekenbaar is, neem contact op met Henk Zuidersma of ons secretariaat via 072-5350525 of stuur een e-mail naar info@efkbelastingadviseurs.nl.