Fiscale resultaatverantwoording bij het grondbedrijf

Begin februari 2018 is vanuit de SVLO een aanvullende notitie verschenen over de fiscale jaarwinstbepaling bij het (actieve) grondbedrijf. De inhoud van de notitie is gebaseerd op het afgerond overleg dat een gemeente heeft gevoerd met de Belastingdienst over de resultaatbepaling bij het grondbedrijf.

Conform de gangbare uitgangspunten dient uiterlijk op het moment dat gronden worden geleverd fiscaal een resultaat te worden bepaald. Dit moment van fiscale resultaatverantwoording wijkt dan ook af van de uitgangspunten op basis van het BBV. Het fiscale resultaat bestaat uit de verkoopopbrengst van de verkoopeenheid minus de fiscale boekwaarde van deze verkoopeenheid. De verkoopeenheid van de gronden kan daarbij worden uitgedrukt in kavels of meters.

Meest opvallende aspect uit de notitie is <klik hier> de bevestiging van de lijn dat bij de winstbepaling rekening mag worden gehouden met nog toekomstig te maken kosten in een grondexploitatie. Feitelijk betekent dit dat een deel van het resultaat dat op het moment van levering dient te worden verantwoord alsnog wordt uitgesteld in de vorm van een passiefpost. Met deze wijze van resultaatverantwoording is aansluiting gezocht bij bestaande rechtspraak van de Hoge Raad (Zwembad-arrest, HR 9 januari 2004, nr. 38.536). EFK Belastingadviseurs is in haar adviezen en resultaatverantwoording steeds uitgegaan van deze benadering. De bevestiging van deze lijn in de notitie is dan ook een belangrijke zekerheid voor de praktijk.

De toepassing van dit winstuitstel is wel afhankelijk van een aantal voorwaarden:

– Er moeten door de gemeente verwachtingen zijn gewekt richting koper;
– Uitstel van de winst kan slechts plaats vinden tot een bedrag van de verkoopopbrengst dat is te relateren aan de verwachtingen;
– De passiefpost moet in mindering worden gebracht op de vervaardigingskosten van de investeringen waarop de verwachtingen betrekking hebben. Deze vermindering mag er niet toe leiden dat de boekwaarde van de investeringen lager is dan de bedrijfswaarde.

Het causale verband tussen de toekomstige kosten en de verwachtingen richting koper dient te worden aangetoond. Uit de geschetste voorbeelden in de notitie zoals verkoopbrochures, openbaar gemaakte stedenbouwkundige plannen en contractuele afspraken met kopers blijkt al dat hier geen zware bewijslast aan ten grondslag hoeft te liggen.

Bij de tweede voorwaarde zal op basis van de grex van de gemeente moeten worden beoordeeld wat toekomstige kosten zijn en deze dienen vervolgens naar rato te worden toegerekend aan de verkochte hoeveelheid grond. Een post welke in ieder geval is uitgezonderd van de toekomstige kosten betreft rentelasten.

De derde voorwaarde zal naar onze verwachting weinig impact hebben omdat deze voorwaarde vooral betrekking heeft op de aan te leggen openbare gemeenschapsvoorzieningen zoals wegen, pleinen en openbaar groen. De bedrijfswaarde van dergelijke zaken tendeert al naar nihil.

In de notitie worden als voorbeelden van dergelijke toekomstige kosten de aanleg van wegen, pleinen, bruggen, riolering en openbaar groen genoemd. Gemiddeld genomen zullen deze voorbeelden in de administratie zijn verantwoord onder de kosten voor bouw- en woonrijp maken, waarbij de plankosten hier tevens onderdeel van zijn. Let wel dat dergelijke kosten alleen in aanmerking kunnen worden genomen voor zover deze drukken op de gemeente. Als deze kosten op een of andere wijze worden vergoed via bijvoorbeeld een bijdrage of subsidie dan dient deze bijdrage/subsidie in mindering te worden gebracht op de toekomstige kosten.

Positief effect

De notitie van de SVLO bevat een positieve uitkomst qua toerekening van toekomstige kosten aan huidige verkopen en doet naar onze mening recht aan de fiscale winstberekening bij grondexploitaties. Uiteraard dient daarbij rekening te worden gehouden met de daarbij behorende voorwaarden.

Indien uw vragen heeft over de inhoud van de notitie of de verwerking van de genoemde voorwaarden kunt u contact opnemen met EFK Belastingadviseurs, via het secretariaat op 072 5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.