De Hoge Raad verduidelijkt onderscheid tussen verbouwing en nieuwbouw

De Hoge Raad verduidelijkt onderscheid tussen verbouwing en nieuwbouw

Onlangs heeft de Hoge Raad in een tweetal uitspraken <klik hier 1> <klik hier 2> het onderscheid tussen verbouwing en nieuwbouw verduidelijkt. Dit is onder andere van belang bij de levering van een gebouw. Indien sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, dan kwalificeert de onroerende zaak voor de btw als nieuw. De levering van een nieuw gebouw is belast met btw, waar de levering van een oud gebouw in beginsel is vrijgesteld.

Uit de wet volgt dat als sprake is van een zo’n ingrijpende verbouwing dat een vervaardigd goed is voortgebracht, het gebouw weer als nieuw moet worden aangemerkt. In dat geval is  de levering van het gebouw belast met btw. Over de vraag wanneer een verbouwing zodanig ingrijpend is dat sprake is van een nieuw vervaardigd goed bestaat al sinds jaar en dag discussie. Uit de rechtspraak volgt dat bij vervaardiging een goed ontstaat dat van tevoren niet bestond. De Hoge Raad heeft in het verleden geoordeeld dat sprake moet zijn van ‘in wezen nieuwbouw’.

In de uitspraak van 4 november 2022 geeft de Hoge Raad (hierna: de HR) handvatten voor wanneer sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. De HR is van mening dat alleen bij wijzigingen in de bouwkundige constructie, sprake is van een zodanige ingreep dat een nieuw gebouw ontstaat. Of dit het geval is moet van geval tot geval worden beoordeeld. Wijziging in de bouwkundige identiteit/ uiterlijke herkenbaarheid, wijziging in de functie (aanwendingsmogelijkheden), de hoogte van de investering en de gerealiseerde meerwaarde kunnen, aldus de HR een aanwijzing zijn dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

Belang voor uw organisatie

Als uw organisatie een bestaand pand gaat verbouwen, dan is het van belang na te gaan of sprake is van een verbouwing, dan wel in wezen nieuwbouw. Dit is enerzijds van belang voor de vraag of de levering is belast met btw en mogelijk het toepassen van de zogenoemde samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting, anderzijds is dit van belang voor de herziening bij wijziging van het gebruik. De btw die voor een nieuw gebouw in aftrek is gebracht, wordt immers 10 jaar lang gevolgd (negen jaar na het jaar van eerste ingebruikname). Bij in wezen nieuwbouw gaat na de eerste ingebruikname een nieuwe herzieningstermijn lopen. Op een verbouwing wordt echter niet herzien. Hoewel de HR zijn best heeft gedaan de praktijk nadere handvatten te geven voor de beoordeling of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ verwachten wij dat, gezien het zeer feitelijke karakter, vaak discussie over dit onderwerp zal blijven bestaan. Wij adviseren u dan ook uw belastingadviseur te raadplegen op het moment dat uw organisatie te maken krijgt met een (ingrijpende) verbouwing.

Hebt u nog vragen en/ of opmerkingen, neem dan contact op met Patrick Donders of ons secretariaat via 072-5350525 of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl