Bouwterreinen: nieuwe regels – onverwachte gevolgen

Bouwterreinen: nieuwe regels – onverwachte gevolgen

De levering van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Echter de levering van nieuwe gebouwen met het erbij behorende terrein, alsmede de levering van bouwterreinen zijn uitgezonderd van deze vrijstelling en derhalve belast met btw. In deze en volgende nieuwsbrieven gaan wij in op het begrip bouwterrein. In het eerste deel behandelen wij de redenen van de wijziging.

Per 1 januari 2017 is het toetsingskader voor het begrip bouwterrein in onze nationale wet (Wet op de omzetbelasting 1968) aangepast. Deze aanpassing was noodzakelijk omdat uit de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EU was gebleken dat het oude toetsingskader niet in alle gevallen tot dezelfde uitkomst zou leiden als volgens de btw-richtlijn is voorgeschreven.

Volgens de btw-richtlijn moet elke levering van onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met een gebouw als een bouwterrein worden aangemerkt. In onze nationale wetgeving was aan deze algemene uitleg toegevoegd dat bovendien de grond op het moment van de levering tevens ten minste aan één van vier toetsingscriteria diende te voldoen. Werd aan geen van de toetsingscriteria voldaan, dan was dus geen sprake van de btw belaste levering van een bouwterrein.

Met de wetswijziging is dit aanvullende toetsingskader komen te vervallen. Dat betekent dat bij de levering van onroerende zaken alleen behoeft te worden getoetst of sprake is van de levering van een gebouw met het bijbehorende terrein, of van onbebouwde grond. Bij de levering van bebouwde grond is de levering belast met btw als het gebouw als nieuw moet worden aangemerkt. Bij de levering van onbebouwde grond is de levering belast met btw als sprake is van een bouwterrein.

Het Hof van Justitie heeft beslist dat niet alleen de feitelijke staat van de onroerende zaak op het moment van de levering van doorslaggevende betekenis is, maar dat rekening moet worden gehouden met alle afspraken die partijen hebben gemaakt ten aanzien van de te leveren onroerende zaak (het arrest Don Bosco). Dat betekent dat als naast de verkoop van de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, ook wordt overeenkomen dat de verkoper nog zal zorgdragen voor het slopen van de opstallen of het bouwen van het nieuwe gebouw (koop/aanneemovereenkomst) ook nadat de grond al is geleverd, hiermee rekening moet worden gehouden. Voor de heffing van btw wordt dan niet de onroerende zaak in de oude staat geleverd, maar wordt aangesloten bij het doel van de koper. Bij de levering van de grond met opstallen welke nog na de levering zullen worden gesloopt door de verkoper, is het dus de bedoeling van de koper om onbebouwde grond te verkrijgen. Als het de bedoeling is om deze onbebouwde grond te gaan gebruiken voor nieuwbouw, is sprake van de belaste levering van een bouwterrein en niet van de vrijgestelde levering van een oud gebouw met ondergrond. Wordt na de levering van de onroerende zaak door de verkoper bijvoorbeeld op basis van een koop-/aanneemovereenkomst een nieuwe woning gerealiseerd, wordt aangesloten bij de bedoeling van de koper om een nieuwe woning (met ondergrond) te verkrijgen. De levering van de nieuwe woning is belast met btw en de levering van de grond gaat hierin op. Er is dan geen ruimte om ten aanzien van de levering van de grond afzonderlijk te toetsen of deze levering wel zou moeten worden aangemerkt als een btw belaste levering van een bouwterrein.

In de praktijk zal in veel gevallen dit nieuwe toetsingskader tot niet tot al te veel vragen leiden. Wel zal in veel meer gevallen de conclusie zijn dat sprake is van een levering die belast moet worden met 21% btw. Het kunnen profiteren van het veel lagere tarief van 6% overdrachtsbelasting is hiermee beperkt.

Er zijn echter wel enkele praktijkgevallen die voor onverwachte uitkomsten zorgen en partijen voor onaangename verrassingen kunnen plaatsen.

In de volgende nieuwsbrief gaan wij in op de grondverwerving voor de toekomstige ontwikkeling als bouwlocatie.

Wilt u meer weten over de toepassing van de btw bij bouwterreinen? Neemt u dan contact op met uw adviseur of e-mail naar info@efkbelastingadviseurs.nl. Bellen kan ook via 072 5350525.