Afzonderlijke levering bouwterrein en natuurperceel?

Afzonderlijke levering bouwterrein en natuurperceel?

Is sprake van de levering van één bouwterrein of is sprake van de levering van een bouwterrein met natuur? Over deze vraag heeft de rechtbank Noord Nederland zich gebogen.  

Belanghebbende heeft een voormalig campingterrein gekocht en dit terrein gesplitst in 10 kavels. Het voor het betreffende terrein vigerende bestemmingsplan is gewijzigd waarbij 75% van de grond de bestemming natuur heeft gekregen en 25% van de grond de bestemming bebouwing. Belanghebbende heeft een drietal percelen in de btw-sfeer, dus als bouwterrein geleverd. In geschil is of niet teveel btw is geheven. Volgens belanghebbende is dit het geval omdat de levering van de percelen (deels) vrijgesteld is van btw. Niet in geschil is dat van de percelen het bouwvlak als een bouwterrein kwalificeert.

De rechtbank is van oordeel dat per perceel één omzetbelastingregime van toepassing kan zijn (btw belast dan wel vrijgesteld) <klik hier>. Het is niet mogelijk om de afzonderlijke percelen te splitsen en als natuur dan wel bouwvlak te voorkomen. Eigendom van beide onderdelen dient in één hand te blijven. Volgens de rechtbank is geen sprake van twee afzonderlijke percelen die in het maatschappelijke verkeer een zelfstandige betekenis hebben en afzonderlijk kunnen worden gebruikt. Het feit dat op één perceel meerdere bestuursrechtelijke bestemmingen rusten, leidt er volgens de rechtbank niet toe dat er ook sprake is van meerdere omzetbelastingregimes.

Commentaar redactie

De vraag is of in het onderhavige geval sprake is van de levering van een bouwterrein met erbij behorend terrein of van twee afzonderlijke percelen waarvan één als bouwterrein kwalificeert en één niet. Voor de btw-wetgeving wordt onder erbij behorend terrein verstaan ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan een gebouw. Als geen sprake is van een mogelijkheid de afzonderlijke delen zelfstandig te gebruiken dient een onroerende zaak als één geheel te worden aangemerkt. In casu is het vrijwel uitgesloten dat het natuurdeel door een andere gebruiker wordt gebruikt dan het woondeel. Het idee achter het project lijkt immers te zijn wonen in de natuur.  Wij onderschrijven dan ook de conclusie van de rechtbank. Voor de praktijk is het bij grondtransacties in ieder geval van belang toch de vraag te stellen of de afzonderlijke percelen zich lenen voor zelfstandig gebruik, zoals de rechtbank al aangeeft. En voor wie het nog niet wist: onbebouwd terrein met bijbehorende gebouw(en) kennen wij fiscaal niet. Alleen het gebouw met het bijbehorende terrein is in de wet beschreven.

Gemeentelijke praktijk

Onroerende zaken kennen fysiek gezien verschillende verschijningsvormen. Zodra een vorm van bebouwing aanwezig is, bijvoorbeeld een weg, bepaalt de bebouwing het fiscaal regime van het gehele perceel. Soms is het wenselijk de bebouwing met bijbehorend terrein te scheiden van het andere gedeelte, bijvoorbeeld als dat een bouwterrein betreft. Vooral als de weg dient te blijven bestaan. Fiscaal splitsen – op basis van functionaliteit – met een aparte prijsstelling ligt dan voor de hand. Of dit dan ook in de praktijk die uitwerking krijgt is maar de vraag. Dan valt te overwegen het kadastrale perceel te splitsen. Dit brengt weliswaar extra kadastrale kosten met zich mee, maar weegt vaak wel op tegen de besparing van overdrachtsbelasting.

Wilt u weten of in uw situatie het splitsen van het perceel zinvol is, neem dan contact op met Patrick Donders of ons secretariaat via 072-5350525 of stuur een mailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl