Aanpassing begrip bouwterrein

Aanpassing begrip bouwterrein

In het Belastingplan 2017 is een aanpassing van het begrip “bouwterrein” opgenomen. Aanleiding is het arrest van het Hof van Justitie EU van 17 januari 2013 (Woningstichting Maasdriel). Met de wetswijziging hoopt het kabinet dat een einde komt aan het ‘krenten uit de pap halen’.

Uit het arrest <klik hier> blijkt dat het begrip bouwterrein volgens de huidige wettekst van artikel 11, lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 beperkter kan worden uitgelegd dan bedoeld is in de Btw-richtlijn. Onder de huidige wettekst zijn vier voorwaarden relevant voor de kwalificatie van een bouwterrein. In de tekst wordt geen rekening gehouden met andere objectieve gegevens waaruit eveneens kan worden afgeleid dat de grond bestemd is te worden bebouwd, terwijl dit volgens het arrest van het HvJ EU wel zou moeten.

Na wetswijziging <kilk hier> zal de wettelijke definitie van een bouwterrein als volgt luiden:

Onder een bouwterrein als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.

Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een bouwterrein zal vanaf 2017 een beoordeling dienen plaats te vinden van alle omstandigheden die heersen op de datum van levering waaruit kan blijken dat de grond op die datum daadwerkelijk bestemd is te worden bebouwd. Als voorbeelden worden aangereikt een aangevraagde omgevingsvergunning of gemaakte architectkosten, die betrekking hebben op het te realiseren gebouw. Ook de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens, behoort tot de te toetsen gegevens. Aan de eis van onbebouwde grond wordt ook voldaan als de verkoper grond levert waarop nog een gebouw staat maar waarbij hij zich er toe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering volledig te slopen.

Als een bouwterrein volgens de nieuwe definitie wordt geleverd, is btw verschuldigd en geldt de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Periode tot aan de wetswijziging

Op dit moment hebben partijen nog een keuzemogelijkheid. Is aankoop in de overdrachtsbelastingsfeer en met vrijstelling van btw gewenst, kunnen partijen zorgen dat niet wordt voldaan aan het thans nog beperktere begrip bouwterrein. Zo zal een verkoper een stuk weiland waaraan niets is gebeurd en waarvoor ook nog geen omgevingsvergunning is verleend, in de overdrachtsbelasting (met vrijstelling van btw) kunnen leveren. Voor de levering van een perceel grond waarop een bedrijf wordt gevestigd, zal de kopende ondernemer liever btw in rekening gebracht krijgen (die hij in aftrek kan brengen) dan dat hij 6% overdrachtsbelasting dient te betalen. Is de grond echter kennelijk bestemd te worden bebouwd, mag hij de grond ook op basis van het genoemde arrest met een beroep op de Btw-richtlijn in de btw leveren (met vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits aan formele voorwaarden wordt voldaan).

Na wetswijziging vervalt de keuzemogelijkheid en zal grond vaker dan voorheen verplicht met btw worden geleverd.

Redactioneel commentaar

Het Hof van Justitie heeft beslist dat uit een beoordeling van alle omstandigheden – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – moet blijken of op de datum van de levering het betrokken terrein daadwerkelijk is bestemd te worden bebouwd.

In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt aangegeven dat sprake is van een bouwterrein als een objectief gegeven aanwezig is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd is te worden bebouwd. Dit bevreemdt ons, omdat uit de rechtspraak blijkt dat de ‘subjectieve’ intentie van partijen (weliswaar ondersteund door objectieve gegevens) altijd een gegeven is dat bij de beoordeling moet worden meegenomen.

De gezamenlijke intentie blijft relevant naast de overige omstandigheden op het moment van levering. Anders zou het voor kunnen komen dat een opdrachtverstrekking van een particuliere koper aan een architect, waarvan de gemeente ten tijde van de levering geen weet heeft, ertoe kan leiden dat de gemeente later alsnog een naheffingsaanslag btw ontvangt. En dat zou overkill betekenen.

Gemeentelijke praktijk

Voor u is het van belang na te gaan of u het krentje – overdracht van gronden met vrijstelling van btw en met heffing overdrachtsbelasting – uit de pap haalt of deze erin laat zitten door de levering uit te stellen tot in 2017.

Wilt u meer weten over de gevolgen van de wetswijziging in uw specifieke situatie? Neemt u contact op met mr. Andrea Joore via e-mail info@efkbelastingadviseurs.nl of telefoon 072-5350525.