Aanleg van parken, adders onder het gras

Als een projectontwikkelaar een bestemmingsplan uitvoert, levert hij veelal de gemeenschapsvoorzieningen om niet of tegen € 1 aan de gemeente. Er kan een probleem ontstaan als de levering betrekking heeft op een zelfstandig stuk groen of water.

De projectontwikkelaar levert de bouwgrond aan kopers en legt ter uitvoering van het bestemmingsplan meestal ook gemeenschapsvoorzieningen aan, die hij na aanleg overdraagt aan de gemeente (voor € 1 of om niet). De projectontwikkelaar handelt als btw-ondernemer en de kosten van aanleg van de gemeenschapsvoorzieningen worden aangemerkt als algemene kosten. In de situatie dat een projectontwikkelaar uitsluitend btw-belaste opbrengsten heeft, is er geen enkel probleem. Hij heeft volledig recht op verrekening van btw. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om de overdracht van straten en dergelijke, groen of water.

Dat is echter anders als de projectontwikkelaar, waartoe ook een woningcorporatie kan worden gerekend, tevens btw-vrijgestelde prestaties verricht. De btw op algemene kosten komt dan voor verrekening in aanmerking op basis van een omzetevenredige methode (‘pro rata’). Dat kan inhouden dat in bepaalde gevallen de omzetbelasting, drukkende op de kosten van aanleg van de gemeenschapsvoorzieningen, niet volledig in aftrek kan worden gebracht. Als de gemeente zelf opdracht zou geven tot aanleg van de voorzieningen is er echter altijd recht op compensatie van btw op de aanlegkosten. Dat is de reden dat de staatssecretaris een goedkeurende regeling heeft getroffen. Voor deze goedkeuring geldt onder meer de voorwaarde dat de (op)levering/overdracht van de gemeenschapsvoorzieningen met btw-belast zou zijn geweest als er wèl een vergoeding zou worden gevraagd. Dat betekent dat er geen aftrek mogelijk is als er een zelfstandig stuk groen of water wordt overgedragen. De levering van onbebouwde, niet tot bebouwing bestemde onroerende zaken is immers altijd vrijgesteld van btw. En dat betekent geen recht op verrekening van btw op kosten.

Voor wat betreft de parken en waterpartijen blijkt de praktijk zich te redden. Veelal is de grond al in het bezit van de gemeente en geeft de gemeente opdracht aan de ontwikkelaar het park of de waterpartij aan te leggen. De daarvoor in rekening te brengen btw komt voor compensatie in aanmerking. Echter, de ontwikkelingen op het gebied van de jurisprudentie staan ook niet stil. Het gevaar bestaat dat de levering van de grond voor de gemeenschapsvoorzieningen èn de aanleg, beiden verricht door de ontwikkelaar, tezamen moeten worden aangemerkt als één prestatie. De basis voor dit standpunt ligt in een uitspraak van de Hoge Raad van 22 maart 2013 <klik hier> en in jurisprudentie van het Hof van Justitie inzake Don Bosco. Als de feiten zodanig zijn dat twee prestaties van de ontwikkelaar (levering van grond en aanleg van een park of water) als één prestatie moeten worden gezien, namelijk  de levering van onbebouwde grond, gaat de goedkeurende regeling van de staatssecretaris niet op en heeft de projectontwikkelaar toch geen recht op volledige verrekening van btw. In dat geval leidt de pro-rata aftrek mogelijk nog tot een aanzienlijke kostenpost.

De praktijk

Gemeenten en projectontwikkelaars dienen in de situatie dat de ontwikkelaar naast btw-belaste ook vrijgestelde opbrengsten heeft èn in het bestemmingsplan grote stukken groen en/of water worden aangelegd, alert te zijn op de hiervoor genoemde jurisprudentie. Als de levering van gronden aan de gemeente en de latere aanleg door de partij die ook de levering verricht worden samengesmolten tot één economische prestatie, kan dat grote gevolgen hebben op het recht op verrekening van btw bij de ontwikkelaar. Voorafgaand aan het sluiten van overeenkomsten blijkt vaak nog veel mogelijk. Als de contracten eenmaal zijn getekend, wordt het een stuk lastiger niet beoogde fiscale gevolgen af te wenden. Het is van belang u op dit punt vooraf te laten adviseren ter voorkoming van verrassingen achteraf.

Heeft u vragen over het voorgaande of wilt u weten in hoeverre u in uw specifieke situatie recht heeft op verrekening van btw? Neemt u contact op met mr. Andrea Joore via het secretariaat op 072 5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.